2022后悔抛弃前任，金牛男对前任有愧疚感

2022后悔抛弃前任

前不久，统计局发布了今年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，销售额134795亿元。基于此计算得出，今年前9个月的全国平均新房价格为10339元/平。较前8月的10425元/平，降低了86元/平。但还是比去年底的9859元/平，上涨了4.8%。不过，按照地产大佬冯仑“投资买房需要每年7%的涨幅才能覆盖持房成本”的理论来看，很显然，今年买房并不是明智的打算——绝大多数城市的房价涨幅都无法达到“投资平衡”的临界点，即买房是折本的生意。

更重要的是，基于今年下半年以来楼市出现的“糟糕”情况，很多专家学者都普遍开始“悲观”了。尤其是统计局发布了9月份70大中城市房价变动情况后，不少业内人士都给出了“凛冬”、“降温”的描述——首先，今年9月，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2022 年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%；其次，6月以来，多家房企频繁暴露债务问题，为了快速回笼资金自救，很多房企都采取了“以价换量”的销售策略；再者，截止到10月中，全国破产房企超过300家。调控出手次数更是高达500次，创历史更高纪录。更重要的是，随着近期房地产税试点等消息的公布，房地产市场降温预期进一步加深，购房者观望程度也更进一步。种种信号显示，楼市供需结构已经在悄然生变。

不过，如果把时间倒退5年看，情况则另当别论。2022 年中，全国平均房价刚刚超过7000元/平，相比2022 年中的10720元/平，涨幅达到了惊人的53%，每年度的涨幅也超过了10%。这还仅仅是平均数据，如果我们把目光聚焦到全国20多个一二线城市的核心区域，我们会发现，过去5年，这些区域的房价涨幅都达到了200%，甚至是300%。对于购房者而言，真真正正做到了5年就“翻倍赚”了。

此外，我们还注意到，根据全国房价行情 的数据，在全国房价排名前25的城市，即均价超过2万/平，买房的门槛已经提高到了70万——首套房资格异常珍贵的今天，普通人购买之一套房子的面积应该不小于100平米，也就是说一套房子的总价是200万，即便是付三成首付也需要60万。此外，交房时还要支付契税、房屋维修基金、物业费等，再加上最简单的装修费用五六万元。所有的费用加起来已经接近70万了。这意味着，普通人现在想在像样的城市购买一套普通的房子，最少也要准备70万现金。

那么问题来了，基于当前的形势来看，如果现在手握70万现金，2022年该买房还是存银行呢？刚需购房自住不算，如果是投资房产，那么2022年买房，5年后还会“翻倍赚”吗？通俗点说其实就是，明年买房，5年后房价还能不能大幅度上涨，涨幅超过100%。

在聊这个问题之前，我们想先说一下市场上一直以来都存在的一个现象，那就是很多人也都注意到的，有某些知名专家，不管市场行情如何，仍然十年如一日地“看多”房价，苦口婆心劝大家买房。其中最为大众所熟知的北师大教授董藩，自2022 年10月“房住不炒”调控开启，便不止一次发表观点认为，现在的房价并不算高，很多人买不起房不能怪房价高，要怪只能够自己赚取财富的能力不强。在他看来，未来一线城市均价会达到50万/平以上，二线城市也会不低于10万元/平。事实上，在过去楼市调控的这5年时间里，董教授曾3次发文建言“放松调控”，尤其是2022 年4月份，董教授更发表文字长文建议“全面取消调控，任凭房价自由发展”，鼓励让房价回归市场自我调节。

基于这类专家的观点，很显然手握70万现金应该毫不犹豫地买房。放在过去，这些专家的观点不管是出于对楼市真实行情的研究，还是纯粹为地产商 台而发声，我们都可以采信，甚至可以“闭眼买房”，因为房地产的快速发展是肉眼可见的。但是现在，我们要清醒地认识到，很多专家之所以多年不变地“鼓吹投资买房”，其实是被利益驱使。换句话说，有些专家的观点已经彻底失去参考价值了，他们就像是开发商的带货工具。

对于“手握70万现金，明年该买房还是存银行”这个问题，我们认为，当前时期我们应该听听开发商的肺腑之言——开发商常年处在房地产开发的一线，对市场金融政策、土地政策、限购政策等的敏感度，都高于我们。尤其是头部房企的掌舵人的观点，更能给我们启发和参考。对于上述两个问题，开发商“两句话”说透了。这个开发商就是万科董事会 郁亮。

近日，开发商郁亮在万科业务交流会上的“两句话”发言，被围观了，更引起了业内人士的高度重视。之一句是，“房地产在经过过去几十年的黄金发展后，未来5年会逐渐回到常态。”他解释称，房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为做了巨大贡献，但黄金时代的高速发展也带来一些问题：从老百姓角度来看，买房压力加大，带来了焦虑和压力，从城市角度来看，高房价赶走了年轻人，影响了城市发展。

第二句话是，“行业冬天来了，大家都冷，要先保证自己过冬的问题。房地产行业的逻辑变化了，我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”

为什么开发商大佬郁亮的这“两句话”说透了未来该不该投资买房和未来5年的房价趋势？在专家看来，有三点是非常明确的：首先，三年前，郁亮说“活下去”；三年后，他说“尊重常识，回归常态”，很显然对于市场郁亮始终都是保持“谨慎悲观”态度。这点从万科近几年的销售业绩目标的制定就可以看出来——当很多房企都在争先当行业老大的时候，郁亮早就开始默默率领万科“积极降负债”，稳健发展。事实证明，郁亮的选择是明智的，也是过去两三年房地产融资收紧大趋势下，最理性的选择。

开发商郁亮虽然两句话都没有谈到“房价”、“买房”的问题，但是之一句话中的“未来5年会逐渐回到常态”，显然已经说透了未来5年的房价走势：回归常态，回归房屋的居住价值，回归房地产民生产业的初衷。在专家看来，郁亮直言房地产“回归常态”意味着未来很长一段时间，房地产都将以服务亿万刚需为主，准确地说就是房价不可能再像过去那样大幅度上涨，当然为了保障数亿已购房群体的利益，同样房价不会大幅度下跌。基于此来看，很显然，如果明年买房，5年后很难继续做到“翻倍赚”。尤其是连万科都不去拿地的绝大多数三四线城市，未来不管是土地市场，还是新房市场，都会步入“供大于求”的局面，叠加棚改政策等的退场，房价回调的压力比较大，在这些城市买房，能保证不亏就已经很难得了，还想“5年翻倍赚”，无异于痴人说梦。

其次，郁亮直言不讳发表了对房地产行业的看法，那就是“房地产行业的冬天来了”。基于常识，冬天来了，每个人都要准备过冬的粮食，安然度过冬天，才会迎来行业的春天。作为购房者同样如此，房地产的冬天来了，具体表现是房子很难成交、房价不再坚挺，这种情况能持续多久，很难回答。这意味着市场的底部无法确定，所以如果这个时候进场买房，很容易高位接盘。尤其是对于投资型购房来说，一旦踏空入场，将可能会彻底套牢。

在专家看来，当前市场预期严重不足，叠加层面的调控政策紧绷不松，尤其是金融政策导致的行业“入冬”，对于投资客、开发商来说，是一场不小的考验。所以，作为购房者来说，手握70万现金，与其冲击情况不明的楼市，有被套牢的风险，不如稳妥点，把钱存在银行，谈一笔较高收益的利率，这才是当前时期最明智的选择。这样做的好处是，未来当市场底部一旦出现，随时都有机会出手。

再者，连万科这样的房企都直言未来要“赚小钱”了，在专家看来，作为购房者同样要转变购房思维，尤其是“幻想房价大涨短期获得巨额利润”的想法该彻底抛弃了。

正如地产大佬冯仑所言，房地产的调控，尤其是金融政策的收紧，实际上就等同于把金额红利从房地产行业剥离，本质上是“去房地产金融资产价值”，回归房地产住人的属性。直白点说就是，过去一二十年，投资买房是一门稳赚不赔的买卖，但是这是经济发展的需要，经历几十年的快速发展后，现如今的房地产基本面已经彻底改变：房子严重过剩、空置率居高不下、房价高得离谱、房地产挤压了消费，甚至严重挤压了实体经济的发展，凡此种种，未来对房地产的削减将是必然。

总结：综合开发商郁亮的“两句话”，我们基本对未来5年的房价走势有了透彻的认识。总结来说就是一句话，房子回归居住属性，房价回归合理稳健，房地产去金融红利。基于这个结论，我们对应 开头的两个问题，就能有清晰的答案了：之一、对于绝大多数城市而言，未来房价很难短期大涨，所以投资性购房显然已经不合时宜了，而且对于绝大多数人口流失城市，搞不好还可能折本。因此，手握70万现金，明年如果不是刚性需求，暂时把钱存在银行，还是比较理智的，尤其是三四线城市，投资房产的时代已经一去不复返了；第二、任何时候，我们都不能否定房产的“投资价值”，但基于当前的大趋势来看，明年买房5年后还能实现“翻倍赚”的城市并不多了。即使存在这样的城市，房产的总价也会很高，这意味着投资门槛会拔得非常高，基本与普通人没关系了。

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